寫字樓租金瘋漲 英特爾惠普等科技企業(yè)逃離 - 全文

　北京租金最昂貴的寫字樓國貿(mào)三期，在3年的時間里，租金上漲了3倍。

　　一位不愿透露姓名的租戶表示，3年前，公司剛剛搬到國貿(mào)三期，彼時房租只有300元/平方米/月，不過到了2012年，國貿(mào)三期對外的報價刷新到了1000元/平方米/月，并提出了一些苛刻的條件。盡管1000元/平方米/月的租金意味著更好的樓層，但瘋漲的房租令租戶們著實感到驚訝。

　　這僅僅是北京CBD（Central Business District中央商務(wù)區(qū)）寫字樓租金上漲的縮影，高租金使得一些企業(yè)不得不搬離CBD。

　　2011年底，英特爾中國公司的辦公區(qū)域還是嘉里中心的5、6、7三層樓，但半年前英特爾從北京嘉里中心搬遷至北三環(huán)的環(huán)球貿(mào)易中心。中國惠普大廈8到18層都是惠普公司租賃的辦公區(qū)域。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按目前市場行情，惠普房租已突破億元大關(guān)，還要再加上不菲的物業(yè)費。高額的費用讓惠普也有些難以承受。

　　如今惠普已經(jīng)和酒仙橋亨通商務(wù)園簽了新的租賃協(xié)議。此外還有甲骨文和路透社將部分辦公面積搬遷至上地，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區(qū)域。同時，一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點時，也開始刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向著通州、大望京、石景山等區(qū)域擴散，中國煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯(lián)想、百度等知名企業(yè)均在此列。

　　CBD高昂的租金和更好的選擇，讓一些企業(yè)覺得沒必要再在這里待下去。“制造業(yè)企業(yè)對成本十分敏感，也會比較在意租金，”仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅說。要知道，即使用國際水平去衡量，CBD的頂級寫字樓租金也不低。另外亦有一些企業(yè)因為自身的成長，需要擴租，卻發(fā)現(xiàn)同一間寫字樓里沒有更大的面積可供租賃。

　　尋找新的寫字樓、重新裝修，對于任何一家企業(yè)都不是很輕易可以做出的決定。覃曉梅告訴記者，曾有人受不了新辦公室裝修的味道，而選擇辭職。并且大多數(shù)企業(yè)會和寫字樓的業(yè)主方簽訂至少三年合約，租金漲幅可以商談。這意味著，一家企業(yè)或許在一年甚至更早的時間前就已經(jīng)做出搬家的決定?？倳行碌膶懽謽墙ǔ?，他們也更需要知名企業(yè)的進駐。據(jù)透露，2010年IBM搬到位于北四環(huán)附近的盤古大觀時，租金僅為100元/平方米/月左右。

　　供不應求直至2015年？

　　高緯環(huán)球最新發(fā)布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》上，2011年北京CBD頂級寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個百分點。

　　盡管價格大幅上漲，但2012年第一季度，北京寫字樓市場需求卻依舊活躍，以中央商務(wù)區(qū)最為可觀，其租賃成交量占比達到39%。需求的發(fā)展推動租金繼續(xù)上升。第一季度北京甲級寫字樓市場有效凈租金達到525元/平方米/月，季度環(huán)比增長3.6%。

　　2008年，CBD寫字樓高達30%的空置率還讓寫字樓的持有者們感到憂心忡忡，但這一趨勢已經(jīng)從2009年四季度開始改變。到了2011年，北京甲級寫字樓市場逐漸呈現(xiàn)出供不應求的趨勢。

　　不難理解CBD寫字樓租金瘋漲的趨勢。需求源源不斷的增長而供應卻十分有限。根據(jù)高力國際的統(tǒng)計，2011年，北京寫字樓市場共有5個甲級寫字樓項目竣工，總建筑面積在38萬平方米左右。然而，2011年全年凈吸納量累計超過56萬平方米，

　　“獲益于中央政府經(jīng)濟刺激政策的后續(xù)效應和北京經(jīng)濟的穩(wěn)健增長，眾多跨國企業(yè)和內(nèi)資公司為實現(xiàn)在京的人員擴張計劃，對寫字樓面積表現(xiàn)出旺盛的需求?！睋?jù)高力國際調(diào)研部董事謝靖宇介紹，來自多個行業(yè)的跨國公司及內(nèi)資企業(yè)的寫字樓需求在2011年依舊處于高位，主力行業(yè)包括金融、汽車、IT、能源、專業(yè)服務(wù)、電子、醫(yī)藥和制造業(yè)。

　　只要看空置率，就可以得知有多少人想租CBD的甲級寫字樓。第一太平戴維斯今年發(fā)布的二季度市場報告稱，北京甲級寫字樓空置率創(chuàng)有史以來最低。據(jù)介紹，由于兩個項目轉(zhuǎn)為自用退出租賃市場，加之無新增供應入市，北京甲級寫字樓可租賃存量由917萬平方米降至907萬平方米。退出租賃市場的兩個項目一個是位于東二環(huán)的第五廣場，由五礦集團收購自用；另一個則是長安街上的寶鋼大廈。

　　兩個項目的退出導致了市場中甲級寫字樓供給更加有限，在持續(xù)需求的推動作用下，全市整體空置率環(huán)比下跌0.6%-3.4%，創(chuàng)第一太平戴維斯有統(tǒng)計以來北京甲級寫字樓市場空置率最低紀錄。

　　新的循環(huán)已經(jīng)形成。仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，低空置率也導致二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金繼續(xù)上漲，整體市場租金目前達到每平米每月326元，環(huán)比上漲6.8%，同比上漲34%，其中，CBD和第三使館區(qū)租金漲勢最強。

　　在這種趨勢下，業(yè)主們絲毫不會惋惜大企業(yè)的離去，總會有新鮮血液馬上補充?；萜铡⒂⑻貭栯x開后，亦有新的企業(yè)進駐。覃曉梅告訴記者，很多大型央企喜歡在CBD辦公。而在北京最昂貴的寫字樓國貿(mào)三期里，聚集了許多私募股權(quán)基金，國際金融集團。美國資本策略研究公司、雪佛龍中國能源公司，美國凱來投資公司。中國工商銀行私人銀行部北京分部都是國貿(mào)三期的租戶。地產(chǎn)企業(yè)中龍湖和“釣魚臺7號”的開發(fā)商中赫置地，也愿意支付高昂的租金。

　　仲量聯(lián)行預計，今年全年，北京僅有2.3萬平米的新增供應，盡管需求有所減弱，但下半年租金仍將繼續(xù)小幅上揚。供求關(guān)系將在2015年甚至是2016年得到緩解，彼時可能會迎來新的供應高峰。



相關(guān)導讀

　　惠普第三財季凈虧損88.57億美元 同比轉(zhuǎn)虧

　　北京時間8月23日消息，惠普（NYSE： HPQ）今日發(fā)布截至2012年7月31日的第三季度財報。報告顯示，第三財季，惠普實現(xiàn)凈營收297億美元，與去年同期的312美元相比下降5％，若計國際匯率變動影響，營收同比下滑2％；凈虧損達到88.57億美元，合攤薄后每股虧損4.49美元，而去年同期攤薄后每股盈利0.93美元。

　　2012財年第三財季業(yè)績

　　基于美國通用會計準則（GAAP）計算，第三財季財季，惠普凈營收297億美元，同比下降5％。攤薄后每股凈虧損4.49美元，而去年同期則為每股收益（EPS）0.93美元。而按照非美國通用會計準則（non-GAAP）計算，攤薄后每股凈收益為1.00美元，較去年同期下降9％。第三季度，非 GAAP收入數(shù)據(jù)中計入了108億美元的稅務(wù)支出，合攤薄后每股5.49美元，這項支出包括無形資產(chǎn)攤銷減損、商譽減值、重組費用以及與收購相關(guān)的費用等。

　　惠普CEO梅格·惠特曼（Meg Whitman）表示，“惠普目前正處在多年逆轉(zhuǎn)計劃的初級階段，雖然這個過程中存在很多障礙和阻力，但是我們已經(jīng)取得了進步。本季度，我們采取了一些重要舉措，主要聚焦戰(zhàn)略重點、成本管理、組織變革以及資產(chǎn)負債表改善方面。我們將繼續(xù)履行我們之前的承諾?！?/p>

　　2012財年第三財季業(yè)績（按照業(yè)務(wù)部門劃分）

　　－惠普個人系統(tǒng)部門（PSG）總營收與去年同期相比下降10％，運營利潤率為4.7％。商業(yè)客戶營收同比下滑9％。消費者客戶營收同比下滑12％。臺式機出貨量同比下降6％，筆記本電腦出貨量下降12％，總出貨量同比下滑10％。

　?。萜粘上窈痛蛴〔块T（IPG）總營收與去年同期相比下降3％，運營利潤率為15.8％。商業(yè)硬件總營收同比增長4％，出貨量增長4％。消費硬件產(chǎn)品總營收同比下降13％，而打印機出貨量同比下降23％。

　?。萜辗?wù)部門總營收同比下滑3％，運營利潤率達10.9％。其中，技術(shù)服務(wù)營收同比下降1％。應用程序及商業(yè)服務(wù)總營收與去年同期持平。IT外包總營收同比下降6％。

　?。?惠普企業(yè)服務(wù)器、存儲及網(wǎng)絡(luò)部門（ESSN）營收同比下降4％，運營利潤率為10.9％——網(wǎng)絡(luò)營收同比上漲6％，行業(yè)標準服務(wù)器總營收下降3％，企業(yè)關(guān)鍵系統(tǒng)營收同比下降16％，存儲業(yè)務(wù)總營收下滑5％。

　?。?惠普軟件部門營收增長18％，運營利潤率為18％。授權(quán)許可同比增長2％，軟件支持增長16％，軟件服務(wù)同比上漲65％。

　?。?惠普金融服務(wù)總營收與去年同期持平，運營利潤率為10.4％。凈投資資產(chǎn)組合營收增長2％，但資金規(guī)模下降2％。

　　現(xiàn)金與現(xiàn)金流

　　第三季度惠普運營業(yè)務(wù)共產(chǎn)生28億美元的現(xiàn)金流。截至財季末，庫存總額達73億美元，而庫存天數(shù)與去年同期相比上漲1天，達到29天。應收帳款為 157億美元，周轉(zhuǎn)天數(shù)比去年同期下減少4天達到48天。應付帳款總額126億美元，周轉(zhuǎn)天數(shù)為50天，與去年同期縮短縮短4天?；萜彰抗膳砂l(fā)股息 0.132美元，支出現(xiàn)金達2.6億美元。惠普還使用3.65億美元現(xiàn)金，回購公開市場1650萬股普通流通股票。本財季末，惠普現(xiàn)金總量達到99億美元。

　　業(yè)務(wù)預期

　　惠普目前預計，2012財年非GAAP攤薄后每股收益在4.05美元至4.07美元之間，這一預測處于此前分析的低值；非GAAP攤薄收益中，未計入每股6.3美元的稅后支出，這些支出包括無形資產(chǎn)攤銷減損、商譽減值、重組費用以及與收購相關(guān)的支出。

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