北京租金最昂貴的寫字樓國貿(mào)三期,在3年的時間里,租金上漲了3倍。
一位不愿透露姓名的租戶表示,3年前,公司剛剛搬到國貿(mào)三期,彼時房租只有300元/平方米/月,不過到了2012年,國貿(mào)三期對外的報價刷新到了1000元/平方米/月,并提出了一些苛刻的條件。盡管1000元/平方米/月的租金意味著更好的樓層,但瘋漲的房租令租戶們著實感到驚訝。
這僅僅是北京CBD(Central Business District中央商務(wù)區(qū))寫字樓租金上漲的縮影,高租金使得一些企業(yè)不得不搬離CBD。
2011年底,英特爾中國公司的辦公區(qū)域還是嘉里中心的5、6、7三層樓,但半年前英特爾從北京嘉里中心搬遷至北三環(huán)的環(huán)球貿(mào)易中心。中國惠普大廈8到18層都是惠普公司租賃的辦公區(qū)域。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,按目前市場行情,惠普房租已突破億元大關(guān),還要再加上不菲的物業(yè)費。高額的費用讓惠普也有些難以承受。
如今惠普已經(jīng)和酒仙橋亨通商務(wù)園簽了新的租賃協(xié)議。此外還有甲骨文和路透社將部分辦公面積搬遷至上地,奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區(qū)域。同時,一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點時,也開始刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈,向著通州、大望京、石景山等區(qū)域擴散,中國煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯(lián)想、百度等知名企業(yè)均在此列。
CBD高昂的租金和更好的選擇,讓一些企業(yè)覺得沒必要再在這里待下去。“制造業(yè)企業(yè)對成本十分敏感,也會比較在意租金,”仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅說。要知道,即使用國際水平去衡量,CBD的頂級寫字樓租金也不低。另外亦有一些企業(yè)因為自身的成長,需要擴租,卻發(fā)現(xiàn)同一間寫字樓里沒有更大的面積可供租賃。
尋找新的寫字樓、重新裝修,對于任何一家企業(yè)都不是很輕易可以做出的決定。覃曉梅告訴記者,曾有人受不了新辦公室裝修的味道,而選擇辭職。并且大多數(shù)企業(yè)會和寫字樓的業(yè)主方簽訂至少三年合約,租金漲幅可以商談。這意味著,一家企業(yè)或許在一年甚至更早的時間前就已經(jīng)做出搬家的決定??倳行碌膶懽謽墙ǔ?,他們也更需要知名企業(yè)的進駐。據(jù)透露,2010年IBM搬到位于北四環(huán)附近的盤古大觀時,租金僅為100元/平方米/月左右。
供不應求直至2015年?
高緯環(huán)球最新發(fā)布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》上,2011年北京CBD頂級寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價,躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長75%,是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快城市,比漲幅排名第二的莫斯科高出34個百分點。
盡管價格大幅上漲,但2012年第一季度,北京寫字樓市場需求卻依舊活躍,以中央商務(wù)區(qū)最為可觀,其租賃成交量占比達到39%。需求的發(fā)展推動租金繼續(xù)上升。第一季度北京甲級寫字樓市場有效凈租金達到525元/平方米/月,季度環(huán)比增長3.6%。
2008年,CBD寫字樓高達30%的空置率還讓寫字樓的持有者們感到憂心忡忡,但這一趨勢已經(jīng)從2009年四季度開始改變。到了2011年,北京甲級寫字樓市場逐漸呈現(xiàn)出供不應求的趨勢。
不難理解CBD寫字樓租金瘋漲的趨勢。需求源源不斷的增長而供應卻十分有限。根據(jù)高力國際的統(tǒng)計,2011年,北京寫字樓市場共有5個甲級寫字樓項目竣工,總建筑面積在38萬平方米左右。然而,2011年全年凈吸納量累計超過56萬平方米,
“獲益于中央政府經(jīng)濟刺激政策的后續(xù)效應和北京經(jīng)濟的穩(wěn)健增長,眾多跨國企業(yè)和內(nèi)資公司為實現(xiàn)在京的人員擴張計劃,對寫字樓面積表現(xiàn)出旺盛的需求?!睋?jù)高力國際調(diào)研部董事謝靖宇介紹,來自多個行業(yè)的跨國公司及內(nèi)資企業(yè)的寫字樓需求在2011年依舊處于高位,主力行業(yè)包括金融、汽車、IT、能源、專業(yè)服務(wù)、電子、醫(yī)藥和制造業(yè)。
只要看空置率,就可以得知有多少人想租CBD的甲級寫字樓。第一太平戴維斯今年發(fā)布的二季度市場報告稱,北京甲級寫字樓空置率創(chuàng)有史以來最低。據(jù)介紹,由于兩個項目轉(zhuǎn)為自用退出租賃市場,加之無新增供應入市,北京甲級寫字樓可租賃存量由917萬平方米降至907萬平方米。退出租賃市場的兩個項目一個是位于東二環(huán)的第五廣場,由五礦集團收購自用;另一個則是長安街上的寶鋼大廈。
兩個項目的退出導致了市場中甲級寫字樓供給更加有限,在持續(xù)需求的推動作用下,全市整體空置率環(huán)比下跌0.6%-3.4%,創(chuàng)第一太平戴維斯有統(tǒng)計以來北京甲級寫字樓市場空置率最低紀錄。
新的循環(huán)已經(jīng)形成。仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示,低空置率也導致二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金繼續(xù)上漲,整體市場租金目前達到每平米每月326元,環(huán)比上漲6.8%,同比上漲34%,其中,CBD和第三使館區(qū)租金漲勢最強。
在這種趨勢下,業(yè)主們絲毫不會惋惜大企業(yè)的離去,總會有新鮮血液馬上補充?;萜铡⒂⑻貭栯x開后,亦有新的企業(yè)進駐。覃曉梅告訴記者,很多大型央企喜歡在CBD辦公。而在北京最昂貴的寫字樓國貿(mào)三期里,聚集了許多私募股權(quán)基金,國際金融集團。美國資本策略研究公司、雪佛龍中國能源公司,美國凱來投資公司。中國工商銀行私人銀行部北京分部都是國貿(mào)三期的租戶。地產(chǎn)企業(yè)中龍湖和“釣魚臺7號”的開發(fā)商中赫置地,也愿意支付高昂的租金。
仲量聯(lián)行預計,今年全年,北京僅有2.3萬平米的新增供應,盡管需求有所減弱,但下半年租金仍將繼續(xù)小幅上揚。供求關(guān)系將在2015年甚至是2016年得到緩解,彼時可能會迎來新的供應高峰。
相關(guān)導讀
惠普第三財季凈虧損88.57億美元 同比轉(zhuǎn)虧
北京時間8月23日消息,惠普(NYSE: HPQ)今日發(fā)布截至2012年7月31日的第三季度財報。報告顯示,第三財季,惠普實現(xiàn)凈營收297億美元,與去年同期的312美元相比下降5%,若計國際匯率變動影響,營收同比下滑2%;凈虧損達到88.57億美元,合攤薄后每股虧損4.49美元,而去年同期攤薄后每股盈利0.93美元。
2012財年第三財季業(yè)績
基于美國通用會計準則(GAAP)計算,第三財季財季,惠普凈營收297億美元,同比下降5%。攤薄后每股凈虧損4.49美元,而去年同期則為每股收益(EPS)0.93美元。而按照非美國通用會計準則(non-GAAP)計算,攤薄后每股凈收益為1.00美元,較去年同期下降9%。第三季度,非 GAAP收入數(shù)據(jù)中計入了108億美元的稅務(wù)支出,合攤薄后每股5.49美元,這項支出包括無形資產(chǎn)攤銷減損、商譽減值、重組費用以及與收購相關(guān)的費用等。
惠普CEO梅格·惠特曼(Meg Whitman)表示,“惠普目前正處在多年逆轉(zhuǎn)計劃的初級階段,雖然這個過程中存在很多障礙和阻力,但是我們已經(jīng)取得了進步。本季度,我們采取了一些重要舉措,主要聚焦戰(zhàn)略重點、成本管理、組織變革以及資產(chǎn)負債表改善方面。我們將繼續(xù)履行我們之前的承諾?!?/p>
2012財年第三財季業(yè)績(按照業(yè)務(wù)部門劃分)
-惠普個人系統(tǒng)部門(PSG)總營收與去年同期相比下降10%,運營利潤率為4.7%。商業(yè)客戶營收同比下滑9%。消費者客戶營收同比下滑12%。臺式機出貨量同比下降6%,筆記本電腦出貨量下降12%,總出貨量同比下滑10%。
?。萜粘上窈痛蛴〔块T(IPG)總營收與去年同期相比下降3%,運營利潤率為15.8%。商業(yè)硬件總營收同比增長4%,出貨量增長4%。消費硬件產(chǎn)品總營收同比下降13%,而打印機出貨量同比下降23%。
?。萜辗?wù)部門總營收同比下滑3%,運營利潤率達10.9%。其中,技術(shù)服務(wù)營收同比下降1%。應用程序及商業(yè)服務(wù)總營收與去年同期持平。IT外包總營收同比下降6%。
?。?惠普企業(yè)服務(wù)器、存儲及網(wǎng)絡(luò)部門(ESSN)營收同比下降4%,運營利潤率為10.9%——網(wǎng)絡(luò)營收同比上漲6%,行業(yè)標準服務(wù)器總營收下降3%,企業(yè)關(guān)鍵系統(tǒng)營收同比下降16%,存儲業(yè)務(wù)總營收下滑5%。
?。?惠普軟件部門營收增長18%,運營利潤率為18%。授權(quán)許可同比增長2%,軟件支持增長16%,軟件服務(wù)同比上漲65%。
?。?惠普金融服務(wù)總營收與去年同期持平,運營利潤率為10.4%。凈投資資產(chǎn)組合營收增長2%,但資金規(guī)模下降2%。
現(xiàn)金與現(xiàn)金流
第三季度惠普運營業(yè)務(wù)共產(chǎn)生28億美元的現(xiàn)金流。截至財季末,庫存總額達73億美元,而庫存天數(shù)與去年同期相比上漲1天,達到29天。應收帳款為 157億美元,周轉(zhuǎn)天數(shù)比去年同期下減少4天達到48天。應付帳款總額126億美元,周轉(zhuǎn)天數(shù)為50天,與去年同期縮短縮短4天?;萜彰抗膳砂l(fā)股息 0.132美元,支出現(xiàn)金達2.6億美元。惠普還使用3.65億美元現(xiàn)金,回購公開市場1650萬股普通流通股票。本財季末,惠普現(xiàn)金總量達到99億美元。
業(yè)務(wù)預期
惠普目前預計,2012財年非GAAP攤薄后每股收益在4.05美元至4.07美元之間,這一預測處于此前分析的低值;非GAAP攤薄收益中,未計入每股6.3美元的稅后支出,這些支出包括無形資產(chǎn)攤銷減損、商譽減值、重組費用以及與收購相關(guān)的支出。
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